Was macht Immobilienfonds grün?

Green Building heißt der aktuelle Trend in der Immobilienbranche. Noch ist dieser Trend nur ein zartes Pflänzchen. Die Wirtschaftskrise hat die Energiepreise fallen lassen, und damit fehlt ein wichtiger Wachstumsanreiz. Doch Dietmar Müller, Marketingleiter der Immobilienfondsgesellschaft Aberdeen, sagt, dass Energie innerhalb der kommenden zehn Jahre teurer werde als zu den Höchstständen des Jahres 2007. „Grün kommt mit Macht, spätestens sobald es sich ökonomisch rechnet“, so Müller. Und das werde in den nächsten Jahren der Fall sein. Entsprechend stelle Aberdeen bereits erste Immobilien ihrer Fonds auf Nachhaltigkeit um. Aktuell liege der Anteil nachhaltiger Objekte bei 9% des gesamten Portfolios.

Laut einer von Aberdeen initiierten Umfrage in 2009 ist für 60% der Immobilienfonds-Manager  Nachhaltigkeit ein Bestandteil der Investitionsstrategie. Das deckt sich mit den Ergebnissen einer Untersuchung der Union Investment Ende 2009. Auch hier gaben 63% der befragten Immobilienprofis an, sie wollten zukünftig „deutlich stärker“ in nachhaltige Gebäude investieren.

Zertifizierung noch am Anfang

Aber weltweit sind Schätzungen zufolge erst 200 000 Gebäude als so genannte „Green Buildings“ zertifiziert, davon rund 185 000 nach dem britischen Bewertungssystem BREEAM. Der Großteil der Objekte kommt für Fonds nicht in Frage: Entweder sind die Gebäude im Eigentum der Nutzer, in schlechten Lagen oder zu klein.

Deutschland hängt bei der Zertifizierung weit zurück, obwohl die Immobilien mindestens genauso energieeffizient sind wie die in den USA, Frankreich oder Großbritannien. Nur seien dort nationale Gütesiegel für nachhaltige Gebäude länger etabliert, so die Aberdeen-Studie.

„Nachhaltiges Bauen ist hier nicht neu“, betont Manfred Rauschen, Geschäftsführer des Ökozentrums NRW in Hamm, das seit 1992 in diesem Bereich beratend und ausbildend tätig ist. „Aber das eigene Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) wurde erst Anfang 2009 eingeführt.“ Rauschen prophezeit, dass sich das nationale Bewertungssystem zumindest für Bauprojekte in Deutschland durchsetzen werde. „Die DGNB ist mit Unterstützung namhafter Architektur- und Ingenieurbüros sowie des Bundesbauministeriums gestartet. Das gibt der Einrichtung natürlich ein sehr gute Position.“

Energieeffizienz zählt

Auf dem Weg zum grünen Siegel müssen Gebäude eine Anzahl von Mindestkriterien erfüllen. Wichtigster Punkt ist die Energieeffizienz. Die fließt bei dem US-amerikanischen LEED wie auch bei der DGNB zu etwa einem Fünftel in die Gesamtnote ein. Laut Manfred Rauschen wird bei der deutschen Zertifizierung aber - anders als bei LEED – der gesamte Lebenszyklus eines Gebäudes betrachtet: „Es wird berücksichtigt, welche baulichen Veränderungen während der Nutzungszeit möglich sein sollten oder welche Reinigungskosten über die Laufzeit entstehen“, erklärt der Leiter des Ökozentrums Hamm. Außerdem sage das DGNB-Siegel mehr über die verwendeten Baustoffe und mögliche Schadstoffe aus.

Aber es geht bei der Zertifizierung auch um soziokulturelle Aspekte. Rauschen: „Die Menschen werden sensibler, achten z.B. mehr auf Gerüche. Das Thema „Behaglichkeit“ gewinnt an Bedeutung.“ Dazu zählen dem Experten zufolge Themen wie Schallschutz und Akustik innerhalb des Gebäudes, Zugluft und natürlich der Standort an sich. „Der sollte mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen sein. Auch mit gut zugänglichen und ausreichenden Fahrradständern oder einer Dusche für Arbeitnehmer, die mit dem Rad kommen oder mittags joggen gehen, können Bauherren punkten.“

Allerdings steht diese Entwicklung noch am Anfang. Die Zahl der DGNB-zertifizierten Objekte in Deutschland ist gering, wächst aber schnell. Reine Green-Building-Fonds zu formen ist durch die eingeschränkte Auswahl geeigneter Objekte bisher schwierig. Am ehesten gelingt dies naturgemäß Geschlossenen Fonds, da sie meist nur ein einzelnes Objekt finanzieren.