UmweltBank bietet Anleihe der Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ an

Die Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ eG projektiert, baut und vermietet mehrere Immobilien in Berlin. Das Anleihekapital will die Genossenschaft in ein geplantes Großprojekt mit rund 400 Wohneinheiten in Berlin investieren. Der Zinssatz der nachrangig besicherten Anleihe beträgt 3,75 Prozent pro Jahr bei einer Laufzeit von zehn Jahren. Welche Risiken schätzt die Genossenschaft als hoch ein? Welcher für Anlegerinnen und Anleger wichtige Aspekt fehlt im Prospekt?

Das Portfolio der Anleiheemittentin, der Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz eG“ aus Berlin, besteht laut Prospekt (BaFin-Billigung: 30.9.2022) im Wesentlichen aus Wohnimmobilien. Die im Jahr 2000 gegründete Emittentin erzielt im Wesentlichen Mieteinnahmen.

Statt Renditemaximierung stehen Menschen im Vordergrund

Die Emittentin errichtet laut Prospekt „Wohnhäuser mit innovativen Konzepten, um ihren Mitgliedern guten und preiswerten Wohnraum anzubieten. Außerdem erwirbt sie bestehende Wohngebäude mit demselben Zweck und entzieht diese dem spekulativen Markt. In den letzten Jahren hat sie ihr Tätigkeitsfeld auch auf Geschäftsgebäude ausgeweitet. Im Fokus steht hier das gute Leben und Arbeiten in der Innenstadt. Als genossenschaftliche Eigentümerinnen und Eigentümer können die Mitglieder basisdemokratisch aktiv an der Gestaltung der Genossenschaft und ihrer persönlichen Wohn- und Arbeitswelt mitwirken. Bei der Umsetzung achtet sie auf eine effiziente Energieversorgung und den Einsatz nachhaltiger Baustoffe. Der wachsende Bestand reicht von der ersten Wohnanlage am Ostseeplatz über gemeinschaftliche Hausprojekte in Kreuzberg und Friedrichshain bis hin zu einem siebengeschossigen und ausgezeichneten Holzhaus in Wedding. Neben den grundlegenden genossenschaftlichen Werten wie Gleichheit, Solidarität und Demokratie sind der Emittentin vor allem Vielfalt, Selbstverantwortung und das Interesse an anderen Menschen wichtig. Mit genossenschaftlichem Wohnen stabilisiert die Ostseeplatz eG insbesondere innerstädtische Quartiere und wirkt der Gentrifizierung entgegen.“

UmweltBank hat die Anleihe von der Genossenschaft übernommen

Bei der Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“-Anleihe handelt es sich um Inhaber-Teilschuldverschreibungen mit einem Zinssatz von 3,75 Prozent pro Jahr und einer Laufzeit von zehn Jahren.

Die UmweltBank zeichnet laut Prospekt die Anleihe zu einem Kurs von 97 Prozent von der Emittentin und bietet sie anschließend exklusiv zu einem Angebotspreis von 102 Prozent ihren Kundinnen und Kunden an. Die Differenz zwischen Übernahmekurs und Nominalwert verbleibt bei der UmweltBank AG.

Voraussetzung für den Kauf ist ein bestehendes oder zeitgleich mit dem Kaufauftrag zu eröffnendes Wertpapierdepot bei der UmweltBank AG. Sofern die Teilschuldverschreibungen nicht komplett veräußert werden können, bleiben sie laut Prospekt im Bestand der UmweltBank AG.

Beträgt der Kurs bei Erwerb einer Anleihe über 100 Prozent, ist die Rendite geringer als die Nominalverzinsung, da die Zinszahlung bezogen auf den Nennwert erfolgt. Beim vorliegenden Angebotspreis von 102 Prozent entspricht die Vorsteuerrendite (Bruttorendite) laut Prospekt 3,53 Prozent pro Jahr.

Die UmweltBank will einen außerbörslichen Handel für die Anleihe einrichten. / Foto: UmweltBank

Eigenkapitalquote nur rund 11 Prozent

Die Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ eG hat laut Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2021 einen Jahresüberschuss von rund 290.000 Euro erwirtschaftet (2020: rund 170.000 Euro).

Ende 2021 hatte die Emittentin bei einer Bilanzsumme von rund 84 Millionen Euro (2020: rund 76 Millionen Euro) eine Eigenkapitalquote von rund 10,5 Prozent (2020: rund 10,4 Prozent; 2019: rund 14,2 Prozent). Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betrugen zum 31. Dezember 2021 rund 65 Millionen Euro. Diese Verbindlichkeiten sind laut Jahresabschluss-Anhang mit Grundpfandrechten an den erworbenen Grundstücken besichert.

Geplante Investitionen

Die Emittentin plant laut Prospekt, den Nettoemissionserlös der Anleihe von 15,3 Millionen Euro unter anderem in das Projekt „Gartenfeld“ zu investieren. Dabei handelt es sich um die Grundstücks- und Projektentwicklungsfinanzierung eines Quartiers in Berlin-Spandau. Anfang 2020 hat die Emittentin laut Prospekt auf dem Areal zwei größere Baugrundstücke für rund 400 Wohnungen erworben. Die Genossenschaft „Am Ostseeplatz“ gehört zu der Planungsgemeinschaft und ist an der Quartiersentwicklung beteiligt. Der Baubeginn für das Projekt Gartenfeld ist laut Prospekt für Ende 2024 geplant, die Fertigstellung für Mitte 2026.

Die geplante Investition der Emittentin für das gesamte Vorhaben Projekt Gartenfeld (inklusive bereits erfolgter Investitionen) beträgt laut Prospekt ca. 90 Millionen Euro. Den über den Emissionserlös hinausgehenden Kapitalbedarf will die Genossenschaft laut Prospekt über Eigenkapital und/oder die Aufnahme von Darlehen decken.

Nachrangige Grundschuld zugunsten der Anleihegläubiger

Die Emittentin hat sich laut Prospekt verpflichtet, eine nachrangige, nicht vollstreckbare Grundschuld (im Folgenden: Grundschuld Nr. 3) in Höhe von 16 Millionen Euro zugunsten der UmweltBank AG, auf einem Grundstück eingetragen, im Grundbuch von Berlin-Wedding zu bestellen. Die Sicherheit wird von der UmweltBank AG treuhänderisch zu Gunsten der Anleihegläubiger verwahrt und dient zur Absicherung sämtlicher Zahlungsansprüche, die den Anleihegläubigern gegenüber der Emittentin aus den Schuldverschreibungen zustehen.

Im Prospektnachtrag Nr. 1 vom 8. November 2022 wird der wichtige Aspekt ergänzt, dass vorrangig zu der Grundschuld Nr. 3 im Grundbuch zwei weitere Grundschulden von 13,825 Millionen Euro (Nr. 1) sowie 4,5 Millionen Euro (Nr. 2) zugunsten der UmweltBank eingetragen sind. Diese Grundschulden Nr. 1 und Nr. 2 sichern laut Prospektnachtrag die bestehenden Finanzierungen der UmweltBank ab. Zwischen der UmweltBank und der Emittentin bestehen zum Zeitpunkt des Prospektnachtrags drei Kreditverträge von zusammen ursprünglich rund 26 Millionen Euro. Insgesamt ergeben sich zum Zeitpunkt des Nachtrags daraus Ansprüche der UmweltBank gegen die Emittentin von ca. 23,75 Millionen Euro.

Aufgrund des Vorrangs der Grundschulden Nr. 1 und Nr. 2 zugunsten der UmweltBank besteht laut Prospektnachtrag das Risiko, dass im Falle einer Verwertung der Sicherheiten der Verwertungserlös nicht ausreicht, um die nachrangige Grundschuld (Nr. 3) zugunsten der Anleihegläubiger zu bedienen, weil vorrangig die gegenwärtigen oder künftigen Ansprüche der UmweltBank befriedigt werden. In diesem Fall würde sich laut Prospektnachtrag die Grundschuld Nr. 3, die aufgrund des Sicherheitentreuhandvertrags vom 8. September 2022 Ansprüche der Anleihegläubiger absichern soll, im Ergebnis als wertlos erweisen. Im Verwertungsfall kann laut Prospektnachtrag das Interesse an einer bestmöglichen Verwertung der treuhänderisch gehaltenen Grundschuld mit dem Interesse der UmweltBank kollidieren, ihre eigenen, vorrangigen Grundschulden zu verwerten.

Sollte die UmweltBank der Emittentin weitere Darlehen zur Verfügung stellen, würden sich die gesicherten Verbindlichkeiten der Emittentin gegenüber der UmweltBank erhöhen, wodurch laut Prospektnachtrag die Wahrscheinlichkeit sinkt, dass die nachrangige Grundschuld Nr. 3 im Verwertungsfall bedient wird.

Risiken

Die Wesentlichkeit folgender Risikofaktoren wird von der Emittentin im Prospekt als hoch eingestuft:

„Kostenrisiko
Bei der Entwicklung von Immobilienprojekten besteht die Möglichkeit, dass die Kosten höher ausfallen als geplant. Dieses Risiko besteht speziell bei Projektentwicklungen und Revitalisierungsmaßnahmen. Hier bestehen nicht vorhersehbare Einflussgrößen, wie insbesondere die Gestehungskosten für Ankauf, Umbau, Modernisierung und/oder Neubau sowie die Dauer der beabsichtigten Maßnahmen. Beispielsweise kam es durch hohe Nachfrage und Lieferengpässe in jüngster Vergangenheit zu hohen Preissteigerungen bei Rohstoffen für den Bau von Immobilien. Solche Kostensteigerungen können im Immobilienbereich nur im begrenzten Maße durch höhere Mietpreise bzw. durch entsprechende Erträge kompensiert werden. Reichen die Erträge nicht aus, um die gestiegenen Kosten zu decken, führt dies zu Verlusten bei der Emittentin.

Risiko der Zinsentwicklung von Finanzierungen
Hinsichtlich eingegangener Finanzierungen besteht das Risiko, dass sich die Zinsen anders entwickeln als geplant bzw. als bei der Entscheidung für die Durchführung des Immobilienprojekts jeweils angenommen. Dies kann zu höheren Zinsaufwendungen und entsprechenden negativen wirtschaftlichen Einflüssen auf das Immobilienprojekt führen. Außerdem können höhere Zinsaufwendungen bei Anschlussfinanzierungen bestehender Darlehen nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfrist entstehen. Die Emittentin hat zum 31. Dezember 2021 Darlehen in Höhe von insgesamt rund 68 Millionen Euro. Dadurch besteht das Risiko, dass der gesamte Kapitaldienst (Zins und Tilgung aller Darlehen) nicht oder nicht wie vereinbart erbracht werden kann.

Kursverlustrisiko
Der Nominalzins der Anleihe ist für die gesamte Laufzeit auf 3,75 Prozent pro Jahr festgelegt. Das Zinsänderungsrisiko eines Wertpapiers ergibt sich aus der Ungewissheit über die zukünftigen Veränderungen des Marktzinsniveaus. Der Käufer eines Wertpapiers ist einem Zinsänderungsrisiko in Form eines Kursverlustes ausgesetzt, wenn das Marktzinsniveau steigt und gleichzeitig der Nominalzins seines Wertpapiers fixiert ist. Dieses Risiko wirkt sich grundsätzlich umso stärker aus, je deutlicher der Marktzins ansteigt und je länger die Zinsbindung bei dem Wertpapier ist. Kommt es im Hinblick auf die Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“-Anleihe zu einem Anstieg des Marktzinsniveaus, müssen die Inhaber mit einer Verringerung des Kurswerts rechnen.“

Vergleichsweise niedrige Verzinsung

Laut UmweltBank-Internetseite (Abruf: 8.12.2022) gehört zu den Chancen der Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“-Anleihe, dass sie „eine Verzinsung bietet, die aktuell (Stand: Okt. 2022) über dem marktüblichen Zinssatz für Spareinlagen liegt“. Aktuell gibt es aber Bankinstitute in Deutschland, die für eine Festgeldanlage bei einer Laufzeit von zehn Jahren einen Zinssatz von knapp 3 Prozent pro Jahr bieten. Damit ist der Zinsabstand einer Festgeldanlage, für die die Regeln der gesetzlichen Einlagensicherung gelten, zu dem Zinssatz der Anleihe von 3,75 Prozent relativ gering.

Für die ökologisch und sozial nachhaltige Anleihe besteht keine Einlagensicherung. Für die Emittentin bestehen erhebliche Risiken bis hin zu einem Insolvenzrisiko. Eine Insolvenz kann für die Anlegerinnen und Anleger Verluste bis hin zum Totalverlust ihres eingesetzten Kapitals zur Folge haben.