Trianon: Eine kleine schwedische Immobilienaktie, sozial und grün

Eine Immobilienaktie von einem Unternehmen, das Wohnungen in einer Großstadt hat, die seit Jahren wächst und wächst, direkt am Wasser: fast zu schön, um wahr zu sein? Das gilt es herauszufinden. Die Aktiengesellschaft heißt Fastighets AB Trianon; Fastighets bedeutet etwa Gebäude, und AB steht übersetzt für Aktiengesellschaft. Wir nennen die Firma hier kurz Trianon, weil sie sich selbst auch so bezeichnet. Ihr gehören 154 Häuser, und die vermietet sie. Es sind fast 500.000 Quadratmeter Fläche, drei Viertel davon Wohnungen, 15 Prozent Gewerbeflächen und 10 Prozent von der Kommune genutzte Gebäude.

Und wo liegt das alles? Nur eine Viertelstunde von Kopenhagen entfernt, aber noch ruhiger: in Malmö. Seit es die Öresundbrücke nach Kopenhagen gibt, könnte Malmö fast ein Vorort der dänischen Hauptstadt sein, die paar Kilometer Ostsee dazwischen sind heute schnell, na ja: überbrückt.

Malmö wird immer attraktiver, es ist die drittgrößte schwedische Stadt hinter Stockholm und Göteborg. In der Region Malmö lebt heute mehr als eine Dreiviertelmillion Menschen, 2010 waren es noch 100.000 weniger. Malmö selbst hat rund 350.00 Einwohner, in letzten Jahrzehnt ist die Stadt alle fünf Jahre um zehn Prozent gewachsen. Neue, spannende Architektur, alte Stadtviertel, Küste, die Wälder und Felder der Provinz Schonen drumherum: eine Traumlage. Trianon, seit 2017 börsennotiert, hat wenig Probleme, Wohnungen zu vermieten: 2022 betrug die Auslastung der Immobilien 95 Prozent. Alle Gebäude liegen in und um Malmö.

Bauen dauert – aber Mieteinnahmen laufen durch

Trianon ist nicht groß: etwa 90 Mitarbeitende, Marktkapitalisierung aktuell 245 Millionen Euro. Das Unternehmen vermietet nicht nur, sondern baut auch neu. Und saniert natürlich immer wieder die bestehenden Gebäude, wozu auch neue Solaranlagen auf den Dächern gehören. Das Unternehmen stellt gezielt vorher erwerbslose Menschen ein und bietet leerstehende Wohnungen Obdachlosen an, 2022 waren es 25. Letztes Jahr hatte Trianon 700 Wohnungen im Bau, stellte aber keine fertig. Geplant waren 200 Wohnungssanierungen, es wurden dann nur 151: alles die üblichen Probleme mit verzögerten Lieferungen von Material und knappen Kapazitäten bei Handwerkern und Baufirmen.

Trianon verpflichtet Vertragspartner, sieben arbeitslose Menschen pro Jahr neu einzustellen und bis 2024 insgesamt 20 neue Stellen zu schaffen. Der Nachhaltigkeitsbericht von Trianon erwähnt für 2022 allerdings nur sieben vergebene Praktikumsplätze.

Wie steht Trianon beim Thema Energie da, wie attraktiv ist die Aktie? Das lesen Sie im Premium-Bereich.

Trianon hat 2022 neue Solaranlagen mit insgesamt 100.000 Kilowattstunden (kWh) installiert und den eigenen Plan damit erfüllt. Der Energieverbrauch der Gebäude sank um 5,5 Prozent, bis 2024 soll noch einmal so viel gespart werden. Der Ukraine-Krieg, stark gestiegene Energiepreise und die Inflation wirkten sich 2022 Trianon zufolge negativ auf den schwedischen Immobilienmarkt und die Geschäfte des Unternehmens aus. Dennoch steigerte Trianon seinen Umsatz aus dem operativen Geschäft (Mieteinnahmen und Gebäudeentwicklung) deutlich von 624 auf 795 Millionen Schwedische Kronen (70 Millionen Euro). Der operative Gewinn legte um 11 Prozent auf etwa 440 Millionen Kronen (39 Millionen Euro) zu.

Der Nettogewinn sank zwar von 1,3 Milliarden Kronen in 2021 auf 171 Millionen Kronen in 2022 (15 Millionen Euro). Das lag aber an der 2021 vorgenommenen Aufwertung des Immobilienbestands um 1,3 Milliarden Kronen.

Trianon zahlt seit dem Börsengang Dividenden, 2019 allerdings wurde die Zahlung wegen der Coronakrise ausgesetzt. Seit 2020 wurde wieder ausgeschüttet, für 2022 wird das Unternehmen keine Dividende zahlen, der Gewinn soll vollständig für neue Investitionen genutzt werden. Im Vorjahr hatte die Ausschüttung bei 2,00 Kronen (0,18 Euro) je Aktie gelegen. Grundsätzlich strebt Trianon eine Ausschüttungsquote zwischen 30 und 50 Prozent des Gewinns an.

Bauen in Schweden: Sozial, energiesparend, nachhaltig – auch für Aktionäre und Aktionärinnen? / Foto: Pixabay

Finanziell steht das Unternehmen solide da: Ende 2022 standen Schulden von 3,2 Milliarden Kronen (284 Millionen Euro) Vermögenswerte von 13,8 Milliarden Kronen (1,2 Milliarden Euro) gegenüber. Dagegen wirkt der Marktwert des Unternehmens, der, siehe oben, bei rund einer Viertelmilliarde Euro liegt, sehr niedrig.

Vielversprechender Ausblick – schwierige Realität

In der Region Malmö herrscht ein deutlicher Wohnungsmangel und schleppender Neubau bei gleichzeitig immer mehr Menschen, die in diese Region umziehen möchten. Das bedeutet Nachfrage nach dem, was Trianon anbietet: Wohnraum und Gewerbeflächen.

Inwieweit Trianon mit neuen Flächen dazu beitragen kann, den Bedarf zu sättigen, ist fraglich. Denn die Zinsen steigen auch in Schweden, und höhere Zinsen bedeuten geringere Rentabilität. Das ist mit ein Grund dafür, dass in Malmö die Investitionen in den Wohnungsbau 2022 um 7 Prozent gesunken sind, wie Trianon erklärte. Für alle, die in Malmö etwas mieten wollen, ist das ein Problem. Für Trianon heißt das aber: Es wird kaum Leerstände geben.

Die Trianon-Aktie gibt es als A- und als B-Aktie. Kaufen kann man die B-Aktie, dafür gibt es die Dividende, wenn sie gezahlt wird. Und eine Zehntelstimme auf der Hauptversammlung des Unternehmens. Die A-Aktien mit vollem Stimmrecht liegen komplett bei institutionellen Investoren und der Firmenleitung. Je etwa ein Drittel der Stimmrechte halten der Unternehmenschef Olof Andersson und das Verwaltungsratsmitglied Jan Barchan privat und über ihre Kapitalverwaltungsgesellschaften.

Beide besitzen zusammen zudem knapp 54 Prozent aller Aktien. Nur rund 15 Prozent der Papiere sind im Streubesitz – ein Manko, denn so haben Aktionäre insgesamt wenig Macht im Unternehmen. Heimatbörse der Trianon-Aktie ist die Nasdaq Stockholm. In Deutschland kann die Aktie an der Börse Frankfurt gehandelt werden. Aktuell kostet sie dort 1,59 Euro (Stand 2.5.2023, 9:15 Uhr). Seit dem Börsenstart 2017 hat die Aktie knapp 30 Prozent an Wert gewonnen.

Ihr Allzeithoch verzeichnete sie im November 2021 bei 6,98 Euro. In den letzten zwölf Monaten ging es für sie 58 Prozent abwärts, vom 3. April bis 2. Mai sank der Kurs um 1,5 Prozent. Das erwartete Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV; die Kennziffer erklärt ECOreporter hier) der Trianon-Aktie für 2023 liegt beim aktuellen Kurs von 1,59 Euro bei 23. Angesichts der niedrigen Quote von Verschuldung zu Wert des Immobilienbestands ist das ein moderater Wert.

Fazit

Fastighets AB Trianon ist finanziell solide aufgestellt und in einem Wachstumsmarkt aktiv. Hohe Energie- und Verbraucherpreise setzen Trianon Grenzen für Mieterhöhungen und für höhere Preise bei Neuvermietungen. Das Wachstum des Unternehmens durch Neubauten ist schwieriger geworden, weil die Zinsen steigen und Bauunternehmen immer noch Kapazitätsprobleme haben.

Wer hier investiert, bekommt eine nachhaltige kleine Immobilienaktie. Ein gut positioniertes Unternehmen mit Aussicht auf stabile Einnahmen. Einen sehr langen Atem sollte man aber mitbringen, denn bei so kleinen Aktiengesellschaften kann es immer mal wieder trotz stetiger Unternehmensentwicklung zu unstetigen Kursverläufen kommen – die muss man einige Zeit lang aussitzen können, ohne nervös zu werden.

Einen Überblick über den nachhaltigen Bausektor finden Sie im ECOreporter-Dossier Nachhaltige Immobilienaktien: Wie krisensicher ist Betongold?

Fastighets AB Trianon B: ISIN SE0018013658 / WKN A3DNFB