Leserfrage: Wie kann man in Pflegeimmobilien investieren?

"Es gibt immer mehr alte und pflegebedürftige Menschen - in Deutschland und weltweit. Welche Anlagemöglichkeiten gibt es in diesem Bereich? Wie nachhaltig sind sie?" (Birgit S./Freiburg)

Es gibt sogenannte Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, die auf Pflege- und Gesundheitsimmobilien spezialisiert sind. REITs sind börsennotierte Unternehmen, die Immobilien kaufen und vermieten, manchmal auch im Hypothekengeschäft tätig sind. Sie bieten meist eine hohe Dividendenrendite von über 4 Prozent.

REITs schütten den Großteil ihrer Gewinne an die Aktionäre aus

REITs sind gesetzlich verpflichtet, 90 Prozent der Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. Dafür werden sie günstiger als herkömmliche Unternehmen besteuert. Da REITs an der Börse gehandelt werden, können Anleger mit kleinen Summen einsteigen und auch schnell wieder aussteigen.

Ein Pflegeimmobilien-Spezialist ist Welltower. Das in Toledo im US-Bundesstaat Ohio ansässige Unternehmen hat eine Marktkapitalisierung von fast 25 Milliarden US-Dollar. Es schüttet aktuell eine Jahresdividende von 3,48 US-Dollar aus.  Das entspricht beim gegenwärtigen Aktienkurs von 72,30 US-Dollar (13.12., Schlusskurs) einer Dividendenrendite von 4,81 Prozent.  Die Dividende wird in vier Quartalsraten ausgezahlt. Welltower hat die Dividenden von 2009 bis 2017 jedes Jahr gesteigert. Nur in diesem Jahr ist die Dividende im Vergleich zum Vorjahr gleich geblieben.

Welltower: Marktführer bei Pflegeimmobilien

Welltower besitzt mehr als 1.500 Immobilien aus den Bereichen Pflege und Gesundheit. 70 Prozent des Umsatzes macht das Unternehmen mit Senioren-Pflegeheimen, die sich in den USA, Kanada und Großbritannien befinden. Der Rest wird mit Immobilien erwirtschaftet, in denen Rehabilitationseinrichtungen und ambulante Krankendienste untergebracht sind. Die Pflegeimmobilien von Welltower liegen in Regionen mit hoher Kaufkraft. Die Heime sollen laut Welltower "besser und schöner" sein als die der Konkurrenz.

Das Unternehmen setzt auch auf Pflegeimmobilien in begehrten städtischen Lagen. Es vermietet nicht nur die Immobilien, sondern betreibt diese mit Hilfe von Partnerunternehmen selbst.

Die Patienten in den Heimen von Welltower bezahlen die Kosten zu einem Großteil aus eigener Tasche oder durch ihre private Krankenversicherung. Dadurch sind die Einnahmen des Unternehmens gut abgesichert, aber die Kunden von Welltower gehören damit auch alle einer ähnlichen Gesellschaftsschicht an.

Breit gestreutes Portfolio, aber hohe Bewertung

Das Unternehmen erweitert beständig den Immobilienbestand, die Dividendeneinnahmen gelten als recht sicher. Ein Wermutstropfen: Die Aktie befindet sich seit April 2018 auf einem Höhenflug.

Für die Bewertung von börsennotierten Immobiliengesellschaften wird die Gewinnkennzahl "Funds from Operations" (FFO) verwendet. Sie errechnet sich aus der Summe des Nettogewinns der Gesellschaft und den Abschreibungen abzüglich der Immobilienverkäufe. Die meisten US-REITs berichten über das "adjustierte" oder "normalisierte FFO", das aus dem FFO abzüglich der Instandhaltungsinvestitionen für die Immobilien besteht.

Pro Aktie soll das adjustierte FFO laut Schätzungen des Welltower-Managements für 2018 zwischen 4,02 und 4,07 US-Dollar liegen. Damit hätte das Unternehmen ein Verhältnis zwischen Börsenkurs und adjustiertem FFO von ungefähr 17,85 - eine relativ hohe Bewertung. Laut dem Portal Thomson Reuters raten die meisten Analysten momentan dennoch dazu, die Aktie von Welltower zu halten.

Wie nachhaltig ist Welltower?

Welltower ist laut der Nachhaltigkeitsrating-Agentur ISS-oekom zwar in einem Geschäftsmodell tätig, das einen "mittelhohen" sozialen Nutzen hat. Allerdings hat Welltower für die in München ansässige Agentur keine klar ersichtliche Strategie, um den Wasser- und Energieverbrauch in den vermieteten Gebäuden zu senken. Ebenso erkennt  ISS-oekom keine wichtige Rolle von Umweltaspekten in der Planung, dem Kauf und dem Management des Immobilienbestands.

Zu einer gemischten Einschätzung der Nachhaltigkeit kommt auch imug rating. Die Agentur mit Sitz in Hannover stützt sich in ihrer Einschätzung auf das Partnerunternehmen Vigeo Eiris, einen der führenden europäischen Anbieter von Nachhaltigkeitsanalysen. "Welltower ist aufgrund der Vermietung und des Betriebs von Pflege- und Gesundheitsimmobilien in einem nachhaltigen Kerngeschäft tätig. Allerdings schneidet das Unternehmen bei Themen wie Energieverbrauch, Gesundheit und Sicherheit sowie Diversität des Personals nur durchschnittlich ab", teilte imug-Nachhaltigkeitsanalyst Frieder Olfe ECOreporter mit.

Schwach ist Welltower laut imug rating beim Umgang mit den Mietern, dem Thema Lobbyismus und der Verbesserung der Umweltfreundlichkeit. "Überdurchschnittlich bewerten wir allerdings den Umgang mit den Aktionären und die Rolle des Aufsichtsrats", ergänzt Nachhaltigkeitsexperte Olfe.

Neben Welltower sind auch US-Unternehmen wie Ventas, HCP und LTC Properties in der Vermietung von Pflegeimmobilien tätig. Sie haben aber oft noch Immobilien aus anderen Bereichen im Portfolio - etwa Gebäude für medizinische Labore, Krankenhäuser und Arztpraxen. Ventas, HCP und LTC Properties bieten ähnlich attraktive Dividendenrenditen wie Welltower.

Risiken für Pflege-REITs: höhere Zinsen, Überangebot und Regulierungen

Für REITs gibt es unterschiedliche Risiken. Erstens: Die Börsenkurse von REITs reagieren sehr sensibel auf Leitzinserhöhungen. Steigen die Zinsen, steigen die Kapitalkosten für die Unternehmen. Das zweite Risiko ist ein potenzielles Überangebot an Pflegeimmobilien. Drittens ist es möglich, dass sich die Gesetze ändern oder eine Rezession in den Kernmärkten eintritt. Dann würden die erzielbaren Mieten und die möglichen Umsätze für die Pflegeleistungen sinken. Viertens können auch Währungsschwankungen die Renditen schmälern. Denn bei einer Investition in Welltower ist man von der Entwicklung des Dollarkurses abhängig.

Investition in einzelne Pflegeimmobilien?

Sie können mittlerweile auch in Deutschland in eine einzelne Wohnimmobilie in einer Pflegeeinrichtung investieren, also eine Art Eigentumspflegewohnung.  

Mit einer Pflegeheimimmobilie können Sie derzeit Mietrenditen bis zu 5,5 Prozent erzielen. Meistens schließen Sie einen langjährigen Pachtvertrag über ihren Gebäudeteil mit einem Pflegeheimbetreiber ab, oft über 20 oder 25 Jahre. Sie erhalten zudem eine Zusage für einen bevorzugten Platz in dem Heim - zumindest auf dem Papier. Ob sie tatsächlich einen Platz bekommen, hängt von der Auslastung des Betriebs ab.

Die Preise für kleinere Neubau-Pflegeimmobilieneinheiten liegen oft bei 100.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, also Notargebühren, Grunderwerbssteuer und Maklergebühren. Lage und Betreiber sind ausschlaggebend.

Experten raten beim Kauf einer Pflegeimmobilie dazu, genau auf die Lage und den Betreiber der Pflegeeinrichtung zu achten. Denn ob Sie ihre Mieten auf ihr Konto gebucht bekommen, hängt unter anderem von der Auslastung der Pflegeeinrichtung ab.

Unterschätzen sollten Sie auch nicht die Tatsache, dass Pflegeimmobilien höhere Instandhaltungs- und Modernisierungskosten haben als Wohnimmobilien. Auch ändern sich über die Zeit häufig die Gesetze, sodass Modernisierungsmaßnahmen notwendig werden, für die Sie als Eigentümer aufkommen müssen.

Natürlich sind die aktuell sehr niedrigen Zinsen ein Anreiz, in Pflegeimmobilien zu investieren. Die Rendite Ihres eigenen Kapitals können sie mit einer Hypothek "hebeln", derzeit also durchaus verdoppeln. Ein dickes Aber: Geht in einigen Jahren aufgrund jetzt nicht vorhersehbarer Entwicklungen der Pflegeheimbetreiber in die Insolvenz, fallen vielleicht Ihre Mieteinnahmen aus - die Bank wird dennoch die Hypothekenzinsen und die Rückzahlung des Kredits von Ihnen verlangen. Also Vorsicht!