KCD-Catella-Interview: "Christliche Grundsätze“

Der offene Immobilien-Publikumsfonds KCD-Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland investiert nach christlichen Kriterien in deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dr. Nicole Braun, Head of Sustainability der Catella Real Estate AG, spricht im ECOreporter-Interview über den Nachhaltigkeitsansatz, die Wertentwicklung und die Zukunftspläne des Fonds.

Der Fonds ist im März 2017 von der auf Immobilien-Investments spezialisierten Münchener Kapitalverwaltungsgesellschaft Catella Real Estate AG aufgelegt worden. Vertrieben wird er von der Bank für Kirche und Diakonie (KD-Bank) und der Bank im Bistum Essen (BIB), die auch im Nachhaltigkeitsbeirat des Fonds vertreten sind.

Das Nachhaltigkeitskonzept entstand in Zusammenarbeit mit der nachhaltigen Ratingagentur imug rating aus Hannover. Der Fonds richtet sich an private und professionelle Anleger, die Mindestzeichnungssumme beträgt 5.000 Euro.

ECOreporter: Frau Braun, warum sind die Gebäude des KCD-Catella nachhaltiger als die Gebäude herkömmlicher Immobilienfonds?

Nicole Braun: Wir bei Catella sehen Nachhaltigkeit nicht als einen statischen Ist-Zustand, vielmehr möchten wir Nachhaltigkeit mit Hilfe eines dynamischen Prozesses ständig verbessern. Unser Fokus liegt nicht auf neuen Immobilienentwicklungen und den damit einhergehenden Abrissarbeiten oder Bodenversiegelungen. Denn nichts ist nachhaltiger, als Bestandsgebäude nachhaltig weiterzuentwickeln.

Wie wählen Sie die Gebäude für Ihren Fonds aus?

Nicole Braun ist Head of Sustainability der Catella Real Estate AG. / Foto: Unternehmen

In einem ersten Schritt wird die zu erwerbende Immobilie im Rahmen des Ankaufprozesses anhand spezieller ethischer Transaktionskriterien untersucht. Wenn daraus nicht eine grundsätzliche Ablehnung des Angebotes resultiert, kommt der umfangreiche Kriterienkatalog des Catella-Nachhaltigkeitsmonitors zur Anwendung. Hier werden ökologische, ökonomische und soziale Aspekte der Immobilie und des Standortes überprüft. Für die Bewertung ist auch maßgeblich, ob defizitäre Bereiche nach dem Erwerb mit vertretbaren Maßnahmen umgewandelt werden können. Die Ergebnisse des Nachhaltigkeitsratings werden durch ein unabhängiges Nachhaltigkeitskomitee plausibilisiert und fließen in die Ankaufentscheidung ein.

In einem zweiten Schritt verfolgen wir auch während der Haltedauer der Objekte eine Nachhaltigkeitsstrategie. Es erfolgt ein mindestens zweijährliches Nachrating der Bestandsimmobilien und erneut eine Plausibilisierung der Ergebnisse sowie der Handlungsempfehlungen durch das Nachhaltigkeitskomitee. Die Handlungsempfehlungen werden dann vom Asset Management umgesetzt.

Was sind die ethischen Transaktionskriterien, nach denen Sie Ihre Objekte auswählen?

Grundsätzlich ist der Fonds an einer vitalen Mischung der Mieter in den Büro- und Einzelhandelsflächen interessiert. Um die Einhaltung der christlich-ethischen Grundsätze zu gewährleisten, prüft das Portfoliomanagement vor dem Kauf des Objekts, ob die Mieter systematisch und schwerwiegend gegen Ausschlusskriterien verstoßen, die im "Leitfaden für ethisch-nachhaltige Geldanlage in der evangelischen Kirche" der Evangelischen Kirche Deutschlands und der Orientierungshilfe "Ethisch-nachhaltig investieren" für Finanzverantwortliche katholischer Einrichtungen in Deutschland definiert wurden. Ein Verdacht auf Kinderarbeit, Rüstung/Militär, Pornografie etc. führt beispielsweise zu einem Ausschluss auf der Mieterebene. Objekte mit Mietern dieser Branchen werden nicht angekauft, und bei Neuvermietungen innerhalb der Bestandsobjekte werden diese Mietinteressenten nicht berücksichtigt.

Welche sozialen und Umweltaspekte sind Ihnen bei der Auswahl der Gebäude besonders wichtig?

Die Mieter bzw. Angestellten der mietenden Unternehmen sollen unsere Immobilien als ideales Arbeits- oder Wohnumfeld empfinden. Hier spielen viele Faktoren eine Rolle, beispielsweise ein perfektes Raumklima, genügend Grünflächen vor dem Objekt oder auch Gemeinschaftsflächen für eine Auszeit innerhalb des Objekts.  Außerdem möchten wir Investitionen in Objekte fördern, die dem Mieter ein hervorragendes Umfeld gewährleisten. Hier geht es um die Versorgungsinfrastruktur, die öffentliche Verkehrsanbindung oder Sicherheitsaspekte.

Wie sieht es mit ökologischen Aspekten aus?

Ökologische Standards und Verbesserungen sind für uns von äußerster Wichtigkeit. Die verbauten Materialien sollen einem hohen ökologischen Standard entsprechen, bzw. der Standard soll bei Instandsetzungen und Umbauten stufenweise angehoben werden. In Verbindung mit der Umstellung von Strom und Heizmitteln auf "grünere" Alternativen können wir die Energieeffizienz verbessern und zum Klimaschutz beitragen. Wir begrenzen unseren Einfluss aber nicht nur auf das Gebäude an sich, auch das Umfeld, soweit von uns beeinflussbar, gehört zu unserer Betrachtung. Wir streben eine Diversität in der Außenbepflanzung oder auch Fassaden- und Dachbegrünung an.

Tragen die Gebäude im Portfolio Nachhaltigkeitssiegel?

Der Nachhaltigkeitsansatz der Catella geht weit über das am Markt diskutierte "Labeling" (BREEAM, LEED etc.) hinaus. Daher verlassen wir uns nicht auf externe Siegel oder Benchmarks, sondern führen selbst eine ausgiebige Nachhaltigkeitsanalyse durch. Diese erfolgt bei uns auf unterschiedlichen Ebenen (u.a. Standort, Immobilie, Nutzer) unter Anwendung des Catella-Nachhaltigkeitsmonitors und unter Einbeziehung von Gremien.

Immobilie des KCD-Catella in der Siegburger Straße in Köln. / Foto: Unternehmen

Wie setzt sich das Nachhaltigkeitskomitee des Fonds zusammen, und welche Kompetenzen hat es?

Das Nachhaltigkeitskomitee setzt sich aus Experten mit langjähriger Erfahrung auf dem Gebiet des verantwortlichen Investierens zusammen – die Mitglieder stammen aus dem Kreis der beiden vertreibenden Kirchenbanken und Catella. Das Nachhaltigkeitskomitee wird eng in die Abstimmung und das Monitoring beim Ankauf sowie der laufenden Nachratings eines Objekts eingebunden. Durch ausgiebige Objektbesichtigungen werden die Wertungen der verschiedenen Aspekte des Nachhaltigkeitsmonitors greifbar und verifizierbar.

Wie hat sich der Fonds bislang in finanzieller Hinsicht entwickelt?

Das Portfolio des KCD-Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland besteht aktuell (31. März 2019) aus fünf Immobilien. Das Portfolio ist seit Auflage kontinuierlich gewachsen und hat aktuell ein Immobilienvermögen von 86,6 Millionen Euro. Das Nettofondsvermögen beläuft sich zum Stichtag 31. März 2019 auf 104 Millionen Euro.

Seit Auflage des Fonds Anfang März 2017 konnte eine BVI-Rendite (Rendite unter Berücksichtigung aller Kosten auf Fondsebene – Red.) von 7,0 Prozent erzielt werden. Ziel ist, für den Fonds eine Gesamtrendite von 3,0 bis 4,0 Prozent pro Jahr zu erwirtschaften.

Im letzten Halbjahresbericht war die Liquidität mit knapp 27 Prozent recht hoch. Wird dies so bleiben? Was für eine Liquiditätsquote streben Sie an?

Der Fonds strebt an, innerhalb seiner Anlagestrategie kontinuierlich zu wachsen und die freie Fondsliquidität möglichst rasch zu investieren. Die gesetzliche Mindestliquidität von Publikums-AIFs liegt bei 5 Prozent des Nettofondsvermögens.

Welche nachhaltigen Ziele des Fonds konnten bislang erreicht werden, welche noch nicht?

Da jede Immobilie ausführlich einzeln betrachtet wird, kann man nicht von einem nachhaltigen Ziel im Gesamten sprechen. Ansatzpunkte für die nachhaltige Entwicklung haben wir bei jedem Objekt sehr differenziert eruiert. Es kommt beispielsweise auf das Alter, die Objektqualität, Mieterstruktur und Objektumgebung an. Für jedes Objekt gibt es eine nachhaltige Entwicklungsstrategie, die wir über die Bewirtschaftungsdauer umsetzen. Für das Gesamtportfolio lässt sich aber sagen, dass wir mit Ankauf und Aufnahme der Bewirtschaftung alle Objekte auf "grüne" Heizmittel und Strom umgestellt haben.

Wie soll sich das Portfolio des Fonds in den nächsten Jahren entwickeln? Werden Sie wie angekündigt verstärkt in Senioren- und Altersheime sowie in Kitas investieren?

Es ist richtig, dass der Fonds auch in Sozialimmobilien investiert. Derzeit erfolgt der Ankauf einer Spezialimmobilie mit karitativer/diakonischer Nutzung (Pflegeheim, betreutes Wohnen, Kindertagesstätte). Im weiteren Verlauf erfolgen Investitionen innerhalb der festgelegten Nutzungsarten: Büro (40 bis 60 Prozent), Einzelhandel (20 bis 40 Prozent), Wohnen (10 bis 20 Prozent) und Spezialimmobilien mit karitativer, diakonischer oder sozialer Nutzung (0 bis 20 Prozent).

Frau Braun, vielen Dank für Ihre Antworten!