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Immobilienpaketverkauf von Wölbern weiter umstritten
Bei der geplanten Auflösung seiner Sparte für Publikumsfonds stößt der Hamburger Immobilienfondsinitiator Wölbern Invest weiter auf Anleger-Widerstand. Mindestens sieben der 24 geschlossenen Immobilienfonds, die das Emissionshaus im Paket verkaufen wollte, muss er wohl weiterführen. Bei vier weitere Fonds könnten die Anleger ihre Zustimmung ebenfalls noch verweigern. Das bestätigte Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter der Wölbern-Gruppe für den Immobilienverkauf, gegenüber ECOreporter.de.
Sicher ist: Anleger, die gegen den Verkauf „ihrer“ Fondsimmobilien gestimmt haben, jedoch von den Mitinvestoren überstimmt wurden, müssen sich dem Mehrheitsentscheid beugen. „Dies ist im Einzelnen im Gesellschaftervertrag des jeweiligen Fonds geregelt, der den Anlegern entsprechend vorliegt“, sagt Kühl.
Der Verkaufsplan klingt verwegen und sorgte nicht nur unter den rund 40.000 betroffenen Anlegern für Aufsehen: 30 Immobilien, darunter zahlreiche GreenBuildings aus nachhaltigen Immobilienfonds, sollen auf einen Schlag im Paket verkauft werden, damit sich Wölbern Invest möglichst bis zum Jahresende von allen 24 laufenden Publikumsfonds trennen kann. Zweifel an den Erfolgsaussichten und teils heftiger Kritik an der Ausgestaltung des Verkaufsplans, unter anderem wegen der millionenschweren Gebühren, trat der Wölbern-Geralbevollmächtigte Thomas Kühl stets entschieden entgegen (ECOreporter.de berichtete).
Potenzielle Investoren zeigen „deutliches Interesse“ an Immobilienpaket
Kritiker warnen davor, dass bei dem geplanten Paketverkauf schlechtere Verkaufspreise erzielt würden als bei einzelnen Transaktionen. Kühl sieht das anders: „Ein Einzelverkauf bedeutet für jede einzelne Immobilie Verwaltungsaufwand, der beim Paket nur einmal anfällt. Der Investor muss sich zudem nur einmal um eine Refinanzierung bemühen und erspart sich dementsprechend auch Bearbeitungskosten. Interessierte Investoren kommen aufgrund der Größenordnung aus einem sehr transaktionssicheren Bereich. Das heißt, wer ein solches Portfolio prüft und dementsprechend Kosten aufwendet, wird auch ein attraktives Angebot abgeben. Wenn Wettbewerb bei den Investoren entfacht werden kann, erhöht dies in der Verhandlung die Möglichkeit, Kaufpreiszuschläge zu erreichen“, sagt Kühl. Zudem seien die Märkte noch halbwegs intakt und Wölbern in einer sehr guten Verhandlungsposition, auch weil das Emissionshaus nicht nur Erfahrung mit Transaktionen in dieser Größenordnung habe, sondern derzeit die einzigen Anbieter mit einem solchen Portfolio am Markt sei, erläutert der Generalbevollmächtigte. „Wir führen derzeit Gespräche mit einer Reihe dieser Investoren, die uns deutliches Interesse am Erwerb des Portfolios signalisieren“, so Kühl weiter.
Das Ergebnis der Anleger-Abstimmung über die Verkaufspläne im schriftlichen Umlaufverfahren macht jedoch klar: Die Anleger und speziell diejenigen, die in Wölbern-GreenBuilding-Fonds jüngeren Datums investiert haben, ziehen nicht so mit, wie es sich Wölbern Invest gewünscht haben wird. Bislang haben 20 Fonds ein bindendes Votum abgegeben. Thomas Kühl: „Die Anleger haben dem Portfolioverkauf mehrheitlich zugestimmt. Insgesamt handelt es sich um 13 Fonds. Bei vier Fonds wurde das schriftliche Umlaufverfahren abgebrochen. Diese vier Fondsgesellschaften werden in den nächsten Wochen im Wege von Präsenzgesellschafterversammlungen über einen Verkauf abstimmen.“ Dabei handele es sich um die Fonds Deutschland 1 und Österreich 4 sowie zwei Fonds aus der sogenannten Holland-Reihe, die in GreenBuildings auf niederländischem Boden investieren. Die Entscheidung des Emissionshauses, die Abstimmung über den schriftlichen Umlauf laufen zu lassen, sei bewusst gefallen, so Kühl. Es sei darum gegangen, „einer möglichst breiten Anlegerbasis die Möglichkeit zur Teilnahme zu bieten“, fährt er fort: „Unsere bisherige Erfahrung zeigte, dass regelmäßig nur eine geringe Teilnahmequote bei Präsenzveranstaltungen zu verzeichnen war.“ Allerdings habe Wölbern die Anleger im Vorfeld über diese Abstimmungsalternative informiert. Einige Fondsgesellschaften nähmen dies nun „mit der dafür erforderlichen Zustimmung von 25 Prozent des Fondskapitals“ wahr.
Mindestens sieben Immobilienfonds werden fortgeführt
Dazu, welche Fonds gegen die Verkaufspläne votieren, macht Kühl indes keine konkreten Angaben. Nur so viel: „Im Wesentlichen handelt es sich um die Holland-Fonds jüngeren Datums, die gegen die Veräußerung gestimmt haben.“ Dieses Zwischenergebnis hat mehrere Folgen: „Wir können den geplanten Portfolioverkauf mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von circa 750 Millionen Euro beginnen“, so Kühl. Damit ist das Ursprungspaket, das Wölbern auf 1,4 Milliarden Euro Gesamtwert schätzte, zunächst um mehr als 40 Prozent geschrumpft. Maximal, so bestätigt Kühl nochmals, werde das zum Verkauf stehende Immobilienpaket rund eine Milliarde Euro wert sein.
Das heißt außerdem, dass die Immobilien aus den Beständen von den sieben Fonds nicht verkauft werden, deren Investoren dies abgelehnt haben. Wenn auch die vier noch unentschiedenen Fonds gegen den Verkauf stimmen sollten, werden bis zu elf Fonds weitergeführt. Inwiefern Wölbern Invest im Management der weiterlaufenden Fonds involviert bleibt, ließ Kühl gegenüber ECOreporter.de offen.
Ebenfalls unklar bleibt, ob Wölbern Invest nach dem Ende der Transaktion und damit dem Ausstieg aus dem Geschäftszweig Publikumsfonds Mitglied im Verband Geschlossene Fonds (VGF) bleibt oder nicht. Medienberichten zufolge hatte es nach Bekanntwerden der Verkaufspläne Spannungen zwischen der Wölbern-Führung und dem VGF gegeben, in deren Verlauf Wölbern zugestimmt habe, den Verband zu verlassen. „Der VGF Vorstand und Wölbern Invest haben über die Verbandszugehörigkeit sowie die Mitgliedschaftsrechte und -pflichten des Unternehmens im Verband gesprochen und ein gemeinsames Verständnis über die zukünftige Teilhabe des Unternehmens an der Verbandsarbeit erreicht“, sagt Kühl. Mit anderen Worten: Zwischen Wölbern Invest und dem VGF herrscht Einigkeit darüber, wie es weitergehen soll. Kommuniziert wird das Ergebnis dieser Einigung aber (noch) nicht.
Derzeit vertritt der VGF insgesamt 58 Mitglieder, darunter 35 Anbieter geschlossener Fonds und 23 Fördermitglieder. Die im Verband organisierten Anbieter verwalten zusammen ein Investitionsvolumen von rund 127 Milliarden Euro und damit nach dessen Angaben mehr als 66 Prozent des Marktes geschlossener Fonds. Allerdings wurde kürzlich beschlossen, dass die bisherige Interessenvertretung der Anbieter geschlossener Fonds sich zum Branchenverband für alle Unternehmen und Anlagevehikel öffnet, die im Rahmen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) Investitionen in Sachwerte anbieten und verwalten. Mehr darüber erfahren Sie in einem Beitrag von ECOreporter.de, zu dem Sie per Mausklick gelangen.
Sicher ist: Anleger, die gegen den Verkauf „ihrer“ Fondsimmobilien gestimmt haben, jedoch von den Mitinvestoren überstimmt wurden, müssen sich dem Mehrheitsentscheid beugen. „Dies ist im Einzelnen im Gesellschaftervertrag des jeweiligen Fonds geregelt, der den Anlegern entsprechend vorliegt“, sagt Kühl.
Der Verkaufsplan klingt verwegen und sorgte nicht nur unter den rund 40.000 betroffenen Anlegern für Aufsehen: 30 Immobilien, darunter zahlreiche GreenBuildings aus nachhaltigen Immobilienfonds, sollen auf einen Schlag im Paket verkauft werden, damit sich Wölbern Invest möglichst bis zum Jahresende von allen 24 laufenden Publikumsfonds trennen kann. Zweifel an den Erfolgsaussichten und teils heftiger Kritik an der Ausgestaltung des Verkaufsplans, unter anderem wegen der millionenschweren Gebühren, trat der Wölbern-Geralbevollmächtigte Thomas Kühl stets entschieden entgegen (ECOreporter.de berichtete).
Potenzielle Investoren zeigen „deutliches Interesse“ an Immobilienpaket
Kritiker warnen davor, dass bei dem geplanten Paketverkauf schlechtere Verkaufspreise erzielt würden als bei einzelnen Transaktionen. Kühl sieht das anders: „Ein Einzelverkauf bedeutet für jede einzelne Immobilie Verwaltungsaufwand, der beim Paket nur einmal anfällt. Der Investor muss sich zudem nur einmal um eine Refinanzierung bemühen und erspart sich dementsprechend auch Bearbeitungskosten. Interessierte Investoren kommen aufgrund der Größenordnung aus einem sehr transaktionssicheren Bereich. Das heißt, wer ein solches Portfolio prüft und dementsprechend Kosten aufwendet, wird auch ein attraktives Angebot abgeben. Wenn Wettbewerb bei den Investoren entfacht werden kann, erhöht dies in der Verhandlung die Möglichkeit, Kaufpreiszuschläge zu erreichen“, sagt Kühl. Zudem seien die Märkte noch halbwegs intakt und Wölbern in einer sehr guten Verhandlungsposition, auch weil das Emissionshaus nicht nur Erfahrung mit Transaktionen in dieser Größenordnung habe, sondern derzeit die einzigen Anbieter mit einem solchen Portfolio am Markt sei, erläutert der Generalbevollmächtigte. „Wir führen derzeit Gespräche mit einer Reihe dieser Investoren, die uns deutliches Interesse am Erwerb des Portfolios signalisieren“, so Kühl weiter.
Das Ergebnis der Anleger-Abstimmung über die Verkaufspläne im schriftlichen Umlaufverfahren macht jedoch klar: Die Anleger und speziell diejenigen, die in Wölbern-GreenBuilding-Fonds jüngeren Datums investiert haben, ziehen nicht so mit, wie es sich Wölbern Invest gewünscht haben wird. Bislang haben 20 Fonds ein bindendes Votum abgegeben. Thomas Kühl: „Die Anleger haben dem Portfolioverkauf mehrheitlich zugestimmt. Insgesamt handelt es sich um 13 Fonds. Bei vier Fonds wurde das schriftliche Umlaufverfahren abgebrochen. Diese vier Fondsgesellschaften werden in den nächsten Wochen im Wege von Präsenzgesellschafterversammlungen über einen Verkauf abstimmen.“ Dabei handele es sich um die Fonds Deutschland 1 und Österreich 4 sowie zwei Fonds aus der sogenannten Holland-Reihe, die in GreenBuildings auf niederländischem Boden investieren. Die Entscheidung des Emissionshauses, die Abstimmung über den schriftlichen Umlauf laufen zu lassen, sei bewusst gefallen, so Kühl. Es sei darum gegangen, „einer möglichst breiten Anlegerbasis die Möglichkeit zur Teilnahme zu bieten“, fährt er fort: „Unsere bisherige Erfahrung zeigte, dass regelmäßig nur eine geringe Teilnahmequote bei Präsenzveranstaltungen zu verzeichnen war.“ Allerdings habe Wölbern die Anleger im Vorfeld über diese Abstimmungsalternative informiert. Einige Fondsgesellschaften nähmen dies nun „mit der dafür erforderlichen Zustimmung von 25 Prozent des Fondskapitals“ wahr.
Mindestens sieben Immobilienfonds werden fortgeführt
Dazu, welche Fonds gegen die Verkaufspläne votieren, macht Kühl indes keine konkreten Angaben. Nur so viel: „Im Wesentlichen handelt es sich um die Holland-Fonds jüngeren Datums, die gegen die Veräußerung gestimmt haben.“ Dieses Zwischenergebnis hat mehrere Folgen: „Wir können den geplanten Portfolioverkauf mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von circa 750 Millionen Euro beginnen“, so Kühl. Damit ist das Ursprungspaket, das Wölbern auf 1,4 Milliarden Euro Gesamtwert schätzte, zunächst um mehr als 40 Prozent geschrumpft. Maximal, so bestätigt Kühl nochmals, werde das zum Verkauf stehende Immobilienpaket rund eine Milliarde Euro wert sein.
Das heißt außerdem, dass die Immobilien aus den Beständen von den sieben Fonds nicht verkauft werden, deren Investoren dies abgelehnt haben. Wenn auch die vier noch unentschiedenen Fonds gegen den Verkauf stimmen sollten, werden bis zu elf Fonds weitergeführt. Inwiefern Wölbern Invest im Management der weiterlaufenden Fonds involviert bleibt, ließ Kühl gegenüber ECOreporter.de offen.
Ebenfalls unklar bleibt, ob Wölbern Invest nach dem Ende der Transaktion und damit dem Ausstieg aus dem Geschäftszweig Publikumsfonds Mitglied im Verband Geschlossene Fonds (VGF) bleibt oder nicht. Medienberichten zufolge hatte es nach Bekanntwerden der Verkaufspläne Spannungen zwischen der Wölbern-Führung und dem VGF gegeben, in deren Verlauf Wölbern zugestimmt habe, den Verband zu verlassen. „Der VGF Vorstand und Wölbern Invest haben über die Verbandszugehörigkeit sowie die Mitgliedschaftsrechte und -pflichten des Unternehmens im Verband gesprochen und ein gemeinsames Verständnis über die zukünftige Teilhabe des Unternehmens an der Verbandsarbeit erreicht“, sagt Kühl. Mit anderen Worten: Zwischen Wölbern Invest und dem VGF herrscht Einigkeit darüber, wie es weitergehen soll. Kommuniziert wird das Ergebnis dieser Einigung aber (noch) nicht.
Derzeit vertritt der VGF insgesamt 58 Mitglieder, darunter 35 Anbieter geschlossener Fonds und 23 Fördermitglieder. Die im Verband organisierten Anbieter verwalten zusammen ein Investitionsvolumen von rund 127 Milliarden Euro und damit nach dessen Angaben mehr als 66 Prozent des Marktes geschlossener Fonds. Allerdings wurde kürzlich beschlossen, dass die bisherige Interessenvertretung der Anbieter geschlossener Fonds sich zum Branchenverband für alle Unternehmen und Anlagevehikel öffnet, die im Rahmen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) Investitionen in Sachwerte anbieten und verwalten. Mehr darüber erfahren Sie in einem Beitrag von ECOreporter.de, zu dem Sie per Mausklick gelangen.