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4.5.2005: "Der Teufel, aber auch der Erfolg stecken im Detail." - ECOreporter.de-Interview ?ber Nutzungsvertr?ge für Solaranlagen
Wer Geb?ude- oder Freifl?chen für Solaranlagen nutzen will, muss eine F?lle juristischer Aspekt beachten. Dar?ber sprachen wir mit Dr. Jochen Fischer vom Berliner Anwaltsb?ro "Ga?ner, Groth, Siederer & Coll.", einer Spezialkanzlei mit Schwerpunkt auf den Gebieten Umwelt, Bauen und Planen. Jochen Fischer ist Experte für Anlagenzulassungsrecht. Er beantwortete im ECOreporter.de-interview unter anderem Fragen zu Solaranlagen auf D?chern, zu Verabredungen mit Gemeinden ?ber Solaranlagen auf Freifl?chen und zum Einsatz von Mustervertr?gen.
ECOreporter.de: Welche Probleme sind bei Nutzungsvertr?gen für Solaranlagen auf D?chern zu beachten?
Fischer: Bei der Suche nach geeigneten Dach- und Freifl?chen für Fotovoltaikanlagen ist in einigen Regionen bereits ein Wettbewerb um die besten Standorte entstanden. Betreiber bem?hen sich daher fr?hzeitig um die vertragliche Sicherung geeigneter Fl?chen - z. T. "auf Vorrat". Um in dieser Situation m?glichst schnell handlungsf?hig zu sein, sind sichere, auf den Einzelfall zugeschnittene Nutzungsvertr?ge von Bedeutung.
Problemkreise bei der Abfassung sind u. a. die Ausgestaltung der Nutzungs- und Eigentumsrechte, die Bestimmung der Vertragsdauer, Optionsrechte bzw. -modelle, K?ndigungsrechte, Haftungsfragen, Nutzungsentgeltmodelle, die spezifischen Anforderungen aus ? 11 EEG, Rechtsnachfolge und die Regelung von Nebenpflichten. Entscheidend ist die Verzahnung der einzelnen Vertragsbestimmungen untereinander und die Abstimmung mit den Anforderungen des Baurechts.
ECOreporter.de: Inwiefern ist es ein bei Solaranlagen auf D?chern ein Problem, wenn der Eigent?mer des Geb?udes wechselt?
Fischer: Die ?bertragung des Nutzungsvertrages auf Dritte sollte in jedem Fall im Vertrag geregelt werden. Die ?bernahme bedarf für ihre Wirksamkeit grunds?tzlich der Zustimmung durch die verbleibende Vertragspartei. Wie eine solche ?bertragung im Einzelnen ausgestaltet wird, h?ngt von den Interessen der Parteien ab. Ein Problem kann sich bei einem Geb?udeeigent?merwechsel dann ergeben, wenn damit zugleich das Eigentum an den Solaranlagen ?bergeht. In der Regel sollte dies vom Anlagenbetreiber daher ausgeschlossen werden.
ECOreporter.de: Wo stecken bei Nutzungsvertr?gen für Solaranlagen auf Freifl?chen die Schwierigkeiten?
Fischer: Im Freifl?chensegment empfiehlt es sich in vielen F?llen, zur Schaffung der verg?tungs- und baurechtlichen Voraussetzungen für das Fotovoltaikvorhaben die Grundlagen für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans in einem mit der jeweiligen Standortgemeinde auszuhan-delnden, so genannten Durchf?hrungsvertrag zu regeln. Auch hierbei gilt es, die Interessen der Beteiligten durch eine entsprechende Vertragsgestaltung m?glichst optimal zur Geltung zu bringen und den spezifischen Anforderungen bei der PV-Planung gerecht zu werden.
Grunds?tzlich ist es ratsam, gegen?ber den Grundst?ckseigent?mern bzw. der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bereits mit einem vorbereiteten Vertragsentwurf aufzutreten. Wie immer gilt auch hier: Der Teufel, aber auch der Erfolg stecken im Detail. Um Schiffbruch auszuschlie?en, sollte sich jeder Planer in Ruhe und mit Voraussicht um eine optimale Vertragsgestaltung k?mmern.
ECOreporter.de: Ist bei der Planung von Solaranlagen auf Freifl?chen die Gemeinde in den Vertrag oder die Verhandlungen einzubeziehen? Oder reicht die Einigung mit dem Grundst?ckseigent?mer?
Fischer: Soweit Gemeinde und Grundst?ckseigent?mer nicht identisch sind, und es sich um eine sogenannte echte Freifl?che handelt, ist die Bereitschaft der Gemeinde zur Mitwirkung an der Realisierung des Projekts erforderlich. Echte Freifl?chenanlagen sind solche Solaranlagen, die nicht auf einer baulichen Anlage errichtet werden. Verg?tungsf?hige Freifl?chen im Sinne des EEG sind insoweit Versiegelungs-, Konversions- und Ackerfl?chen. Die Verg?tungsf?higkeit setzt in diesen F?llen weiter voraus, dass die Anlage im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes errichtet wird. F?r die damit erforderliche gleichzeitige Aufstellung oder ?nderung des Bebauungsplans ist ein Zusammenwirken mit der Gemeinde zwingend erforderlich. Daher sollten die Gemeinden m?glichst fr?hzeitig in die Planungen mit einbezogen werden.
ECOreporter.de: Die Kommunen verwenden Mustervertr?ge. Sind diese ausreichend? Wenn nicht, in welchen Punkten nicht?
Fischer: Mustervertr?ge k?nnen immer nur ein erster Anhaltspunkt für die vertragliche Ausgestal-tung im Einzelfall sein. Daher ist in jedem Fall zu raten, die Vertr?ge professionell pr?fen zu lassen. Die Pr?fung des Vertrages ist normalerweise nicht so aufw?ndig. Auf Grundlage dieser Pr?fung kann dann gemeinsam mit dem Mandanten entschieden werden, inwieweit eine umf?ngliche ?berarbeitung erforderlich ist oder lediglich kleinere Korrekturen ausreichend sind.
ECOreporter.de: Was ist generell bei der Vertragsdauer zu beachten?
Fischer: Die Vertragsdauer sollte der Verg?tungsdauer angepasst werden. Da derzeit noch nicht absehbar ist, wie die Verg?tung von Solaranlagen in 20 Jahren geregelt ist, ist es in jedem Fall ratsam, sich ?ber Verl?ngerungsoptionen Gedanken zu machen.
ECOreporter.de: Was kostet es, einen Vertrag z.B. ?ber ein Ein- bzw. ein F?nf-Millionen-Euro-Projekt vom Rechtsanwalt zu bekommen?
Fischer: Die Kosten der Rechtsberatung richten sich nicht nach den Projektkosten. Wir rechnen in diesen F?llen nach Aufwand ab. Dabei ist ohne weiteres m?glich, dass der Vertrag für ein 1 Millionen Euro-Projekt auf Grund der besonderen Umst?nde aufw?ndiger ist, als ein anderer für ein 5 Millionen Euro-Projekt. Bei den genannten Gr??enordnungen gehe ich jedoch in jedem Fall davon aus, dass das Geld gut angelegt ist.
ECOreporter.de: Kommt man mit dem Vertragstext hin oder sollte der Anwalt bei den Verhandlungen einbezogen werden? Wenn ja, in welcher Weise, und zu mit welchen Kosten ist zu rechnen?
Fischer: Das h?ngt wiederum vom Einzelfall ab. Wir erleben h?ufig, dass auch die Gegenseite ?ber professionelle Beratung erfreut ist und konstruktive, faire Gestaltungsvorschl?ge positiv aufnimmt. Es gibt jedoch auch misstrauische Vertragsparteien, die in einem pers?nlichen Gespr?ch ?berzeugt werden wollen. Die Kosten richten sich wiederum nach dem Aufwand, der sich für die einzelnen Beratungsleistungen nur im Einzelfall absch?tzen l?sst.
ECOreporter.de: Herr Fischer, wir danken Ihnen für das Gespr?ch.
Bildhinweis:
Jochen Fischer / Quelle: Unternehmen;
Solarpark Buttenwiesen / Quelle: Ph?nix Sonnenstrom AG
ECOreporter.de: Welche Probleme sind bei Nutzungsvertr?gen für Solaranlagen auf D?chern zu beachten?
Fischer: Bei der Suche nach geeigneten Dach- und Freifl?chen für Fotovoltaikanlagen ist in einigen Regionen bereits ein Wettbewerb um die besten Standorte entstanden. Betreiber bem?hen sich daher fr?hzeitig um die vertragliche Sicherung geeigneter Fl?chen - z. T. "auf Vorrat". Um in dieser Situation m?glichst schnell handlungsf?hig zu sein, sind sichere, auf den Einzelfall zugeschnittene Nutzungsvertr?ge von Bedeutung.
Problemkreise bei der Abfassung sind u. a. die Ausgestaltung der Nutzungs- und Eigentumsrechte, die Bestimmung der Vertragsdauer, Optionsrechte bzw. -modelle, K?ndigungsrechte, Haftungsfragen, Nutzungsentgeltmodelle, die spezifischen Anforderungen aus ? 11 EEG, Rechtsnachfolge und die Regelung von Nebenpflichten. Entscheidend ist die Verzahnung der einzelnen Vertragsbestimmungen untereinander und die Abstimmung mit den Anforderungen des Baurechts.
ECOreporter.de: Inwiefern ist es ein bei Solaranlagen auf D?chern ein Problem, wenn der Eigent?mer des Geb?udes wechselt?
Fischer: Die ?bertragung des Nutzungsvertrages auf Dritte sollte in jedem Fall im Vertrag geregelt werden. Die ?bernahme bedarf für ihre Wirksamkeit grunds?tzlich der Zustimmung durch die verbleibende Vertragspartei. Wie eine solche ?bertragung im Einzelnen ausgestaltet wird, h?ngt von den Interessen der Parteien ab. Ein Problem kann sich bei einem Geb?udeeigent?merwechsel dann ergeben, wenn damit zugleich das Eigentum an den Solaranlagen ?bergeht. In der Regel sollte dies vom Anlagenbetreiber daher ausgeschlossen werden.
ECOreporter.de: Wo stecken bei Nutzungsvertr?gen für Solaranlagen auf Freifl?chen die Schwierigkeiten?
Fischer: Im Freifl?chensegment empfiehlt es sich in vielen F?llen, zur Schaffung der verg?tungs- und baurechtlichen Voraussetzungen für das Fotovoltaikvorhaben die Grundlagen für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans in einem mit der jeweiligen Standortgemeinde auszuhan-delnden, so genannten Durchf?hrungsvertrag zu regeln. Auch hierbei gilt es, die Interessen der Beteiligten durch eine entsprechende Vertragsgestaltung m?glichst optimal zur Geltung zu bringen und den spezifischen Anforderungen bei der PV-Planung gerecht zu werden.
Grunds?tzlich ist es ratsam, gegen?ber den Grundst?ckseigent?mern bzw. der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bereits mit einem vorbereiteten Vertragsentwurf aufzutreten. Wie immer gilt auch hier: Der Teufel, aber auch der Erfolg stecken im Detail. Um Schiffbruch auszuschlie?en, sollte sich jeder Planer in Ruhe und mit Voraussicht um eine optimale Vertragsgestaltung k?mmern.
ECOreporter.de: Ist bei der Planung von Solaranlagen auf Freifl?chen die Gemeinde in den Vertrag oder die Verhandlungen einzubeziehen? Oder reicht die Einigung mit dem Grundst?ckseigent?mer?
Fischer: Soweit Gemeinde und Grundst?ckseigent?mer nicht identisch sind, und es sich um eine sogenannte echte Freifl?che handelt, ist die Bereitschaft der Gemeinde zur Mitwirkung an der Realisierung des Projekts erforderlich. Echte Freifl?chenanlagen sind solche Solaranlagen, die nicht auf einer baulichen Anlage errichtet werden. Verg?tungsf?hige Freifl?chen im Sinne des EEG sind insoweit Versiegelungs-, Konversions- und Ackerfl?chen. Die Verg?tungsf?higkeit setzt in diesen F?llen weiter voraus, dass die Anlage im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes errichtet wird. F?r die damit erforderliche gleichzeitige Aufstellung oder ?nderung des Bebauungsplans ist ein Zusammenwirken mit der Gemeinde zwingend erforderlich. Daher sollten die Gemeinden m?glichst fr?hzeitig in die Planungen mit einbezogen werden.
ECOreporter.de: Die Kommunen verwenden Mustervertr?ge. Sind diese ausreichend? Wenn nicht, in welchen Punkten nicht?
Fischer: Mustervertr?ge k?nnen immer nur ein erster Anhaltspunkt für die vertragliche Ausgestal-tung im Einzelfall sein. Daher ist in jedem Fall zu raten, die Vertr?ge professionell pr?fen zu lassen. Die Pr?fung des Vertrages ist normalerweise nicht so aufw?ndig. Auf Grundlage dieser Pr?fung kann dann gemeinsam mit dem Mandanten entschieden werden, inwieweit eine umf?ngliche ?berarbeitung erforderlich ist oder lediglich kleinere Korrekturen ausreichend sind.
ECOreporter.de: Was ist generell bei der Vertragsdauer zu beachten?
Fischer: Die Vertragsdauer sollte der Verg?tungsdauer angepasst werden. Da derzeit noch nicht absehbar ist, wie die Verg?tung von Solaranlagen in 20 Jahren geregelt ist, ist es in jedem Fall ratsam, sich ?ber Verl?ngerungsoptionen Gedanken zu machen.
ECOreporter.de: Was kostet es, einen Vertrag z.B. ?ber ein Ein- bzw. ein F?nf-Millionen-Euro-Projekt vom Rechtsanwalt zu bekommen?
Fischer: Die Kosten der Rechtsberatung richten sich nicht nach den Projektkosten. Wir rechnen in diesen F?llen nach Aufwand ab. Dabei ist ohne weiteres m?glich, dass der Vertrag für ein 1 Millionen Euro-Projekt auf Grund der besonderen Umst?nde aufw?ndiger ist, als ein anderer für ein 5 Millionen Euro-Projekt. Bei den genannten Gr??enordnungen gehe ich jedoch in jedem Fall davon aus, dass das Geld gut angelegt ist.
ECOreporter.de: Kommt man mit dem Vertragstext hin oder sollte der Anwalt bei den Verhandlungen einbezogen werden? Wenn ja, in welcher Weise, und zu mit welchen Kosten ist zu rechnen?
Fischer: Das h?ngt wiederum vom Einzelfall ab. Wir erleben h?ufig, dass auch die Gegenseite ?ber professionelle Beratung erfreut ist und konstruktive, faire Gestaltungsvorschl?ge positiv aufnimmt. Es gibt jedoch auch misstrauische Vertragsparteien, die in einem pers?nlichen Gespr?ch ?berzeugt werden wollen. Die Kosten richten sich wiederum nach dem Aufwand, der sich für die einzelnen Beratungsleistungen nur im Einzelfall absch?tzen l?sst.
ECOreporter.de: Herr Fischer, wir danken Ihnen für das Gespr?ch.
Bildhinweis:
Jochen Fischer / Quelle: Unternehmen;
Solarpark Buttenwiesen / Quelle: Ph?nix Sonnenstrom AG